Gastos e impuestos al comprar vivienda

Al hablar de gastos e impuestos al comprar vivienda, conviene partir de una idea esencial: no todos los compradores soportan los mismos conceptos ni en la misma cuantía. En España, el coste final no se limita al precio pactado, sino que suele incluir impuestos y gastos asociados a la escritura, al Registro de la Propiedad y, en su caso, a la financiación hipotecaria.

La diferencia clave está en si la vivienda es nueva o usada y en si la compra se formaliza con o sin hipoteca. A partir de ahí, habrá que valorar la tributación aplicable en la comunidad autónoma correspondiente, las posibles bonificaciones y la documentación concreta de la operación.

Qué gastos e impuestos al comprar vivienda debes prever

En una compraventa inmobiliaria pueden concurrir impuestos y gastos de formalización. Desde el punto de vista fiscal, lo más importante es distinguir entre primera entrega de vivienda y segunda o ulterior transmisión. Esa diferencia determina, con carácter general, si la operación tributa por IVA o por ITP.

Además, puede aparecer el AJD en determinados documentos notariales, especialmente cuando la operación reúne los requisitos exigidos por la normativa o cuando existe préstamo hipotecario. Junto a ello, es habitual asumir gastos de notaría, inscripción registral y, si interviene una entidad financiera, tasación y gestoría.

Impuestos si compras una vivienda nueva

En la compra de vivienda nueva, lo habitual es que la operación tribute por IVA, conforme al marco de la Ley 37/1992, al tratarse de una primera entrega de edificación en los términos que establece esa norma. En paralelo, la escritura pública puede quedar sujeta a Actos Jurídicos Documentados, según los requisitos del texto refundido del ITP y AJD.

Ahora bien, no conviene simplificar en exceso: para determinar si existe realmente primera entrega, habrá que revisar la situación del inmueble, la intervención del promotor y la documentación de la promoción. También la carga fiscal concreta puede variar por el tipo aplicable o por beneficios fiscales dependientes de la comunidad autónoma y de las circunstancias personales del comprador.

Impuestos si compras una vivienda usada

Cuando se trata de una segunda o ulterior transmisión, la regla general es la tributación por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, integrado en el texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993. En estos casos, no se aplica el IVA de la primera entrega, salvo supuestos especiales que exigirían un análisis más técnico.

El ITP es un tributo cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo, las bonificaciones o los beneficios para determinados colectivos pueden cambiar según el territorio y el momento normativo. Por eso, antes de calcular el coste total de la compra, conviene comprobar qué normativa autonómica resulta aplicable.

Qué otros gastos pueden aparecer en la compraventa

Además de los impuestos al comprar una casa, existen gastos prácticos de formalización. Entre los más frecuentes están los honorarios notariales por la escritura pública, los aranceles del Registro de la Propiedad por la inscripción, y la gestoría si alguna de las partes o la entidad financiera encarga la tramitación.

También puede haber costes por obtener o revisar documentación: nota simple, certificaciones, comprobación de cargas, situación catastral, estado de comunidad de propietarios o aspectos urbanísticos según la documentación disponible. No todos estos gastos aparecen en todos los casos, y su asunción puede depender del acuerdo entre las partes o de quién solicite cada gestión.

Cómo cambia el coste si además firmas hipoteca

Si la compra se financia con préstamo hipotecario, el coste total puede aumentar por conceptos vinculados a la financiación. El más habitual para el comprador es la tasación del inmueble, además de posibles copias notariales u otras gestiones concretas. En cuanto al AJD de la escritura de préstamo hipotecario, conviene recordar que, tras el Real Decreto-ley 17/2018, el sujeto pasivo pasa a ser la entidad prestamista en ese ámbito específico.

Eso no significa que desaparezcan todos los gastos de hipoteca para el comprador. Habrá que revisar la oferta vinculante, la FEIN, la distribución contractual de gastos admitida por la normativa vigente y los servicios efectivamente solicitados o impuestos por la operación.

Qué conviene revisar antes de cerrar la compra

Antes de firmar, resulta prudente revisar la documentación del inmueble y de la operación: titularidad registral, cargas, superficie, referencia catastral, estado de pagos con la comunidad, situación posesoria y coherencia entre contrato privado, arras y futura escritura. Si la vivienda es nueva, también puede ser relevante examinar la documentación técnica y administrativa disponible.

En resumen, los gastos e impuestos al comprar vivienda cambian de forma relevante según se trate de vivienda nueva, vivienda usada o compra con hipoteca. La nueva suele implicar IVA y, en su caso, AJD; la usada, con carácter general, ITP; y la financiación puede añadir tasación y otros costes propios del préstamo. Antes de cerrar la operación, conviene comprobar los impuestos aplicables, el posible reparto de gastos y toda la documentación relevante. Una revisión jurídica previa puede ayudar a comprar con más seguridad y a evitar errores de coste o de configuración de la operación.