Gastos hipotecarios reclamación

La gastos hipotecarios reclamación se refiere, en términos jurídicos, a la posible revisión de los importes que un consumidor pagó al formalizar su préstamo hipotecario cuando existía una cláusula de gastos que puede considerarse abusiva. No todos los conceptos ni todos los casos se resuelven igual: habrá que analizar la escritura, las facturas y el criterio jurisprudencial aplicable a cada gasto.

En España, este tipo de reclamación se enmarca principalmente en la normativa de protección de consumidores, en especial el TRLGDCU y la Ley 7/1998 sobre condiciones generales de la contratación. La clave no es que cualquier gasto sea reclamable por sí mismo, sino si la cláusula fue predispuesta, no negociada individualmente y generó un desequilibrio relevante en perjuicio del consumidor.

Qué significa realmente la reclamación de gastos hipotecarios

La reclamación de gastos hipotecarios consiste en pedir que se declare la nulidad de una cláusula de gastos incluida en la hipoteca, si resulta abusiva, y valorar después la devolución de cantidades pagadas indebidamente. Suele depender del contenido exacto de la escritura, del tipo de gasto abonado y de la documentación disponible.

Como punto de referencia, la STS 705/2015, de 23 de diciembre, marcó un hito relevante al examinar este tipo de cláusulas abusivas de hipoteca. A partir de ahí, la jurisprudencia ha ido perfilando qué conceptos pueden revisarse y en qué medida, siempre con cautela y atendiendo al caso concreto.

Además, conviene recordar que el art. 1255 del Código Civil no regula de forma específica los gastos hipotecarios, pero sí sirve para explicar que la autonomía de la voluntad encuentra límites en la ley, la moral y el orden público. En contratos con consumidores, esos límites se concretan especialmente a través del control de abusividad.

Qué gastos pueden revisarse y de qué depende su devolución

Cuando se estudia una cláusula de gastos hipotecarios, no suele hacerse una devolución automática de todo lo abonado. El reparto de determinados conceptos ha sido perfilado por la jurisprudencia, por lo que conviene revisar cada factura por separado.

• Notaría: puede ser necesario analizar qué parte del coste de la escritura de préstamo hipotecario puede ser objeto de reclamación según el criterio jurisprudencial aplicable.
• Registro de la Propiedad: es uno de los conceptos que habitualmente se revisan en estas reclamaciones.
• Gestoría: su devolución puede depender de la fecha, de la documentación y del reparto que proceda según la doctrina aplicable.
• Tasación: conviene comprobar si procede incluirla, ya que no todos los supuestos presentan la misma solución.
• Impuestos: no deben darse por reclamables sin más; habrá que distinguir el concepto concreto y el marco legal correspondiente.

Por eso, reclamar gastos hipoteca exige un examen individualizado. La devolución puede depender no solo de la nulidad de la cláusula, sino también del tipo de gasto, de cuándo se pagó y de si existen justificantes suficientes.

Qué plazo conviene valorar al reclamar gastos de hipoteca

Aquí es esencial distinguir dos acciones. Por un lado, la acción de nulidad de cláusula abusiva se considera imprescriptible conforme a la doctrina consolidada del TJUE. Por otro, la reclamación de devolución de cantidades derivada de esa nulidad, es decir, la acción restitutoria, debe analizarse separadamente.

Respecto de esa acción restitutoria, puede ser necesario valorar el art. 1964 del Código Civil y la interpretación jurisprudencial sobre el inicio del cómputo. No conviene simplificar este punto: el plazo para reclamar gastos hipotecarios puede requerir un estudio específico del caso, porque la cuestión temporal no siempre se resuelve de forma pacífica en la práctica.

En consecuencia, si se está pensando en iniciar una reclamación, suele ser recomendable revisar cuanto antes la escritura y las fechas de pago para no plantear la devolución sin haber valorado antes los plazos aplicables.

Qué documentación reunir antes de iniciar la reclamación

La documentación para reclamar gastos de hipoteca es decisiva. Sin escritura ni justificantes, la viabilidad de la reclamación puede debilitarse.

• Escritura del préstamo hipotecario o copia simple con la cláusula de gastos.
• Factura de notaría.
• Factura del Registro de la Propiedad.
• Factura de gestoría, si existió.
• Factura de tasación, si se abonó por el prestatario.
• Justificantes bancarios de pago o cargos en cuenta.
• Cualquier comunicación previa con la entidad financiera.

Si falta alguna factura, puede intentarse obtener duplicados o copias, porque la prueba documental suele ser relevante tanto en una reclamación extrajudicial como judicial de abogado derecho inmobiliario.

Cómo plantear una reclamación de gastos hipotecarios con criterio

Antes de reclamar, conviene seguir un orden razonable. Primero, revisar la escritura y confirmar si existe una cláusula predispuesta que atribuya al consumidor gastos de constitución de la hipoteca. Segundo, identificar con precisión qué conceptos se pagaron y cuáles pueden revisarse. Tercero, valorar la diferencia entre pedir la nulidad de la cláusula y solicitar la devolución de importes concretos.

A partir de ahí, puede plantearse una reclamación extrajudicial ante la entidad y, según la respuesta o la falta de acuerdo, valorar una vía judicial. El enfoque más prudente suele ser evitar reclamaciones genéricas y construir la solicitud sobre documentos, fechas y conceptos bien delimitados.

La idea principal es simple: no toda cláusula de gastos produce las mismas consecuencias ni toda factura tiene idéntico tratamiento. Por eso, la devolución de gastos hipotecarios debe examinarse con rigor, especialmente en lo relativo a plazos, justificantes y reparto de cada concepto.

Si se quiere dar el siguiente paso, lo más útil suele ser reunir la escritura, las facturas y los comprobantes de pago antes de reclamar. Esa revisión previa permite valorar con más criterio si existe base para la nulidad de la cláusula abusiva y para una eventual acción restitutoria con apoyo de un abogado de vivienda.