Herencia de vivienda entre hermanos

La herencia de vivienda entre hermanos no suele ser una figura jurídica autónoma. Lo habitual es que, al fallecer una persona, se abra la sucesión conforme a los arts. 657 y siguientes del Código Civil y que, mientras no se haga la partición, exista una comunidad hereditaria; después, si la vivienda se adjudica a varios hermanos, puede surgir una copropiedad o proindiviso sobre el inmueble, regulada en los arts. 392 y siguientes CC.

En la práctica, cuando varios hermanos heredan una vivienda, las salidas más comunes son mantenerla en copropiedad, adjudicársela a uno compensando al resto o venderla y repartir el precio. Si no hay acuerdo sobre el uso, los gastos o la venta, habrá que valorar la partición, la división de la cosa común y, en su caso, la vía judicial adecuada.

Qué implica una herencia de vivienda entre hermanos

Cuando una vivienda forma parte del caudal hereditario, ningún hermano pasa automáticamente a ser dueño exclusivo de ese inmueble salvo que así resulte del testamento y de la posterior adjudicación. Hasta que se practique la partición de herencia, regulada en los arts. 1051 y siguientes CC, lo que existe es una titularidad global sobre la herencia, no necesariamente una cuota concreta sobre cada bien.

Al repartir, el art. 1061 CC indica que debe procurarse la igualdad en la medida de lo posible. Por eso, si hay varios bienes, puede intentarse compensar lotes. Si la vivienda es el principal activo o es difícil dividirla materialmente, conviene estudiar fórmulas de adjudicación y compensación para evitar conflictos posteriores.

Diferencia entre comunidad hereditaria y proindiviso sobre la vivienda

Comunidad hereditaria y proindiviso no son lo mismo. Antes de la partición, los hermanos son coherederos sobre el conjunto de la herencia. Después de la partición, si la vivienda se adjudica a varios, entonces sí puede haber una comunidad de bienes sobre ese inmueble concreto, bajo las reglas de los arts. 392 y siguientes CC.

Esta diferencia importa mucho. No es igual discutir cómo se reparte una herencia que discutir cómo se gestiona una vivienda ya adjudicada a varios copropietarios. También influye en la documentación que conviene revisar: testamento, escritura de aceptación y partición, y situación registral del inmueble.

Cómo puede repartirse una vivienda heredada entre hermanos

La vivienda heredada entre hermanos puede gestionarse de varias maneras, según exista acuerdo y según el resto de bienes de la herencia permita equilibrar adjudicaciones.

Adjudicación a un solo hermano

Si la vivienda es indivisible o desmerece mucho al dividirse, el art. 1062 CC permite adjudicarla a uno de los coherederos abonando a los demás el exceso en dinero, si procede. Es una solución frecuente cuando uno quiere conservar la casa familiar o residía ya en ella.

Venta y reparto del precio

Otra opción habitual es vender la vivienda y repartir el importe según las cuotas hereditarias o las adjudicaciones acordadas. Suele ser una vía práctica cuando nadie puede asumir la compensación en metálico o cuando varios hermanos prefieren liquidez.

Mantenimiento de la copropiedad

También puede mantenerse la copropiedad por acuerdo. En ese caso conviene dejar por escrito quién usa el inmueble, cómo se reparten gastos ordinarios y extraordinarios y qué mayoría o unanimidad se exigirá para determinadas decisiones. La ley no regula todos esos detalles de forma cerrada, por lo que el acuerdo bien documentado suele evitar problemas.

Qué opciones hay si uno quiere vender y otro no

Es un conflicto muy común en un piso heredado entre hermanos. Si la vivienda ya está en proindiviso, ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad: el art. 400 CC permite pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común.

Si el bien es indivisible en sentido práctico, habrá que valorar lo previsto en los arts. 404 y 406 CC, en relación con las reglas de partición. En términos sencillos, si no hay acuerdo para que uno se quede con la vivienda compensando al otro, puede plantearse su venta y reparto del precio. Si se inicia una reclamación judicial, la venta en pública subasta puede entrar en juego, aunque conviene analizar antes si existen alternativas menos costosas y más eficientes.

Ejemplo típico: dos hermanos heredan un piso al 50 %. Uno quiere conservarlo y el otro necesita liquidez. Si no se pacta una adjudicación con compensación, la situación puede acabar bloqueada y exigir una solución formal de división o venta.

Gastos, uso de la vivienda y decisiones que conviene documentar

Uno de los focos de conflicto no es solo la propiedad, sino el uso y los gastos del inmueble. Conviene documentar por escrito, al menos, estas cuestiones:

• quién puede usar la vivienda y en qué condiciones;
• cómo se reparten IBI, comunidad, seguro, suministros y reparaciones;
• si cabe alquilarla y cómo se distribuirán las rentas;
• qué ocurre si un hermano adelanta gastos o realiza mejoras.

En la aceptación de herencia y en operaciones posteriores también puede haber impacto fiscal. De forma general, habrá que revisar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, según el caso, la plusvalía municipal, cuyo alcance puede variar por comunidad autónoma y por las circunstancias concretas.

Cuándo conviene acudir a un abogado para desbloquear el reparto

Puede ser especialmente útil buscar asesoramiento cuando hay desacuerdo sobre la partición, cuando la escritura no refleja bien las adjudicaciones, cuando un hermano ocupa la vivienda en exclusiva o cuando se quiere vender y no hay consenso. También conviene revisar el caso si existen cargas, usufructo del cónyuge viudo, diferencias entre catastro, registro y realidad física del inmueble o si la herencia incluye bienes en distintas comunidades autónomas.

En definitiva, la herencia de vivienda entre hermanos puede resolverse con acuerdo mediante adjudicación a uno, venta y reparto del precio o mantenimiento de la copropiedad. Lo importante es revisar bien la partición, la escritura y la situación registral y fiscal antes de decidir, porque un mal planteamiento inicial puede alargar el conflicto. Si hay dudas o bloqueo entre coherederos, conviene asesorarse y puede ser útil revisar toda la documentación con un profesional.