Impuestos por donar una vivienda

¿Qué impuestos por donar una vivienda hay que revisar?

De forma orientativa, conviene separar quién soporta cada carga:

• Donatario: suele liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, modalidad donaciones.
• Donante: puede tributar en IRPF por la ganancia patrimonial derivada de la transmisión lucrativa.
• Ayuntamiento: habrá que revisar si se devenga la plusvalía municipal o IIVTNU, y quién resulta obligado según la normativa aplicable.
• Otros costes: notaría, registro, gestoría y, en su caso, gastos vinculados a cancelaciones o cargas.

En la práctica, el coste fiscal puede variar mucho incluso entre operaciones parecidas por las bonificaciones autonómicas en donación de vivienda a un hijo o por las reglas locales del municipio donde radique el inmueble.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: qué suele pagar quien recibe la vivienda

La carga principal para quien recibe una vivienda por donación suele ser el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, regulado por la Ley 29/1987 y su reglamento. La cuota no es uniforme en toda España: dependerá en gran medida de la comunidad autónoma competente, del grado de parentesco, de la edad en algunos casos y de las reducciones o bonificaciones vigentes.

La base imponible parte del valor neto de lo recibido. Cuando se trate de inmuebles, conviene comprobar el criterio de valoración aplicable, incluido el posible impacto del valor de referencia catastral si resulta exigible como magnitud mínima fiscal. No debe simplificarse este punto: la valoración puede requerir revisar escritura, catastro, cargas y normativa autonómica.

En una donación de vivienda a un hijo, por ejemplo, puede haber beneficios fiscales relevantes en determinadas comunidades autónomas, pero no son generales ni automáticos. También puede exigirse documentación específica o escritura pública para aplicar ciertos incentivos.

IRPF del donante: cuándo puede haber ganancia patrimonial

Aunque quien dona no reciba un precio, la donación puede tener efecto en su IRPF. Conforme a la Ley 35/2006, la transmisión lucrativa de un inmueble puede generar una ganancia patrimonial si el valor de transmisión fiscalmente computable supera al valor de adquisición, con los gastos e inversiones que procedan.

Dicho de forma sencilla: si la vivienda hoy vale más de lo que costó adquirirla, puede surgir IRPF por donación de inmueble para el donante. En cambio, las pérdidas patrimoniales en transmisiones lucrativas inter vivos no suelen computarse como tal a estos efectos, por lo que este punto merece una revisión técnica antes de formalizar la operación.

Además, puede haber supuestos con tratamiento específico o exenciones, como determinadas transmisiones de vivienda habitual por personas de cierta edad o situaciones concretas previstas en la norma, pero habrá que verificar si realmente concurren todos los requisitos legales.

Plusvalía municipal y otros gastos que conviene valorar

La plusvalía por donar una vivienda, técnicamente IIVTNU, grava en determinados casos el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Su regulación básica se encuentra en el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, pero el cálculo y la gestión exigen revisar también la ordenanza municipal aplicable.

No en todas las donaciones el resultado será el mismo. Puede influir si el suelo es urbano, el periodo de tenencia, el método de determinación de la base y la posibilidad de acreditar que no existe incremento en los términos legalmente admitidos. Además, conviene revisar quién debe asumirla en la práctica y cómo se ha pactado en la escritura.

Junto a lo fiscal, también hay gastos de donar una casa que no deben olvidarse: escritura notarial, inscripción registral y, si existe préstamo hipotecario o cargas, los costes asociados a su tratamiento documental y fiscal.

Qué factores pueden cambiar mucho el coste fiscal de la donación

• La comunidad autónoma competente y sus reducciones o bonificaciones.
• El parentesco entre donante y donatario.
• El valor del inmueble y la documentación que lo soporte.
• Si se trata de vivienda habitual y si existe algún régimen beneficioso aplicable.
• La situación registral y catastral, así como la existencia de hipoteca o usufructo.
• La ordenanza municipal del ayuntamiento donde radique el inmueble.

Por ello, el impuesto de donación de vivienda no puede valorarse bien con una cifra genérica. Dos donaciones de importe similar pueden tener resultados muy distintos.

Antes de donar una vivienda: errores frecuentes y revisión práctica

Entre los errores más habituales están centrar el análisis solo en el impuesto del hijo o del familiar que recibe, ignorar el IRPF del donante, o no comparar la donación en vida con la futura herencia. También es frecuente no revisar con tiempo el valor fiscal del inmueble o la posible incidencia de cargas y reservas de usufructo.

• Comprobar quién dona y quién recibe, y el parentesco exacto.
• Revisar la comunidad autónoma aplicable al ISD.
• Analizar valor, catastro y escritura.
• Ver si hay hipoteca, usufructo o cargas.
• Confirmar la ordenanza municipal de plusvalía.
• Calcular el posible IRPF del donante antes de firmar.

En resumen, los impuestos por donar una vivienda pueden afectar tanto a quien recibe como a quien transmite. Antes de formalizar la donación o liquidar impuestos, conviene revisar la operación con asesoramiento jurídico y fiscal para evitar un coste inesperado o la pérdida de beneficios aplicables.