Qué hacer si el inquilino no paga

Saber qué hacer si el inquilino no paga es una de las consultas más frecuentes en materia de arrendamiento de vivienda. En España, este problema suele encajar en un impago de renta dentro de un arrendamiento urbano y conviene distinguir, desde el primer momento, entre el requerimiento previo, la posible reclamación de cantidades y la eventual resolución del contrato o desahucio por impago.

De forma práctica, el arrendador debería comprobar el alcance de la deuda, revisar el contrato y dejar constancia documental del impago y de las comunicaciones con el arrendatario. A partir de ahí, habrá que valorar si interesa reclamar solo las rentas debidas o también plantear la resolución del contrato y recuperar la posesión de la vivienda.

Cómo actuar desde el primer impago del alquiler

Ante una renta impagada, lo más importante es actuar con rapidez, pero sin precipitarse. No conviene tolerar varios meses de deuda sin hacer ninguna gestión, porque eso complica la prueba y puede dificultar una estrategia ordenada.

Lo habitual es empezar con una comprobación sencilla: verificar que el pago no ha entrado en la cuenta, identificar el mes o conceptos pendientes y conservar extractos bancarios o recibos devueltos. Después, puede resultar útil contactar con el inquilino para confirmar si se trata de un retraso puntual o de un verdadero impago de alquiler.

Si no se regulariza de inmediato, suele ser recomendable enviar un requerimiento fehaciente, por ejemplo mediante burofax al inquilino, detallando las cantidades debidas y dejando constancia de la reclamación. No siempre resuelve el problema, pero sí ayuda a fijar la deuda del inquilino y a conservar prueba útil si más adelante se inician acciones legales.

Qué conviene revisar en el contrato y en los justificantes

Antes de reclamar formalmente, conviene revisar con detalle la documentación. La precisión jurídica es esencial, porque no todo depende solo de la ley: algunas cuestiones dependerán del contrato de arrendamiento, de cómo se ha venido pagando o de la prueba disponible.

• Contrato de arrendamiento y sus anexos.
• Justificantes de transferencias o recibos de meses anteriores.
• Extractos bancarios que acrediten los impagos.
• Comunicaciones con el arrendatario: mensajes, correos o burofaxes.
• Detalle de rentas debidas y, en su caso, cantidades asimiladas previstas en el contrato.

También interesa comprobar qué conceptos se reclaman exactamente. La LAU contempla como causa de resolución la falta de pago de la renta o de cualesquiera cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, conforme al artículo 27.2.a) de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Por eso, antes de reclamar, conviene verificar si esos importes están bien identificados y respaldados documentalmente.

Cuándo puede reclamarse la deuda y plantearse la resolución del contrato

Cuando el impago ya se ha producido y no se regulariza tras el requerimiento, puede valorarse una reclamación de la deuda. En algunos casos, la prioridad del arrendador será reclamar rentas impagadas; en otros, además de cobrar, interesará promover la resolución del contrato de alquiler para recuperar la posesión.

La base legal principal, en arrendamiento de vivienda, se encuentra en el ya citado artículo 27.2.a) LAU, que permite la resolución por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas. Ahora bien, la forma de ejercitar esa facultad, los plazos útiles y la conveniencia de acumular o no determinadas pretensiones dependerán del caso concreto, del contenido del contrato y de la situación real del arrendatario.

Desde una perspectiva práctica, no es lo mismo reclamar una deuda cuando el inquilino sigue ocupando la vivienda que cuando ya ha abandonado el inmueble. Tampoco es igual un retraso aislado que varios meses de impago. Por eso, antes de decidir, conviene valorar la documentación disponible y la estrategia más eficaz.

Qué opciones existen si el inquilino sigue sin pagar

Si el arrendatario persiste en el incumplimiento, el arrendador puede estudiar distintas vías. La elección no debe hacerse de forma automática, sino atendiendo a la deuda acumulada, a la ocupación de la vivienda y a la prueba reunida.

• Reclamación extrajudicial: insistir en el pago y documentar cada comunicación.
• Reclamación de cantidades: orientada a recuperar las sumas adeudadas.
• Resolución contractual: cuando se pretende extinguir el arrendamiento por incumplimiento.
• Desahucio por impago: si se inicia una reclamación judicial, puede plantearse junto con la reclamación de rentas, siempre que la estrategia encaje con el caso concreto.

En este punto conviene ser prudentes: el proceso judicial y sus efectos no deben simplificarse, porque pueden influir circunstancias como la situación posesoria, la respuesta del inquilino, la existencia de pagos parciales o la suficiencia de la prueba. En ocasiones, un asesoramiento temprano evita errores que luego encarecen o retrasan la reclamación.

Errores frecuentes que conviene evitar como arrendador

Uno de los fallos más comunes es dejar pasar el tiempo sin requerir el pago ni ordenar la documentación. También suele perjudicar reclamar importes sin soporte claro o mezclar conceptos que no están bien previstos en contrato.

Otro error es confiar únicamente en conversaciones telefónicas o mensajes informales. Si existe una deuda del inquilino, interesa conservar una trazabilidad clara de lo ocurrido. Además, no conviene adoptar medidas de hecho para recuperar la vivienda al margen de los cauces legales, porque podrían generar riesgos adicionales para el arrendador.

En resumen, cuando el inquilino no paga el alquiler, lo esencial es actuar pronto, documentar bien el impago y definir una estrategia coherente entre reclamar cantidades, resolver el contrato o ambas cosas. Si tienes dudas sobre la viabilidad de las acciones o sobre cómo enfocar el requerimiento, un análisis jurídico del contrato y de la documentación puede ayudarte a decidir el siguiente paso con mayor seguridad como arrendador.