Reclamación por defectos constructivos

Qué es una reclamación por defectos constructivos

La reclamación por defectos constructivos es la actuación, judicial o extrajudicial, mediante la que se solicita la reparación de daños o la asunción de responsabilidades cuando un edificio presenta fallos derivados de su diseño, ejecución, dirección o materiales. No todos los defectos reciben el mismo tratamiento legal: la viabilidad de la reclamación puede depender del tipo de daño, del momento en que aparece y de la prueba disponible.

En España, el marco principal suele ser la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, especialmente cuando existen daños materiales en el edificio. En otros supuestos, también puede convenir analizar el contrato, la documentación de entrega o, de forma complementaria, las reglas del Código Civil sobre incumplimiento contractual o vicios, según el caso concreto.

Qué defectos pueden dar lugar a reclamación

No cualquier incidencia permite reclamar del mismo modo. La LOE, en su artículo 17, vincula la responsabilidad a determinados daños materiales ocasionados por vicios o defectos constructivos. De forma orientativa, conviene distinguir:

• Daños estructurales, como los que afectan a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y pueden comprometer la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.
• Defectos que afectan a la habitabilidad, por ejemplo humedades, filtraciones, problemas de aislamiento, condensaciones, deficiencias en instalaciones o fallos que impidan un uso adecuado conforme a las exigencias básicas.
• Defectos de terminación o acabado, como desperfectos visibles en pavimentos, alicatados, pintura, carpinterías u otros remates finales.

Aun así, habrá que valorar si el problema deriva realmente de la construcción, si responde a falta de mantenimiento, a un uso inadecuado o a una intervención posterior. Por eso, una prueba pericial suele ser determinante en una reclamación por defectos constructivos.

Quién puede responder por los defectos de construcción

La responsabilidad no recae necesariamente en una sola persona o empresa. Según el artículo 17 de la LOE, pueden responder los distintos agentes de la edificación que intervienen en el proceso, en función de su participación y del origen del daño. Entre ellos pueden encontrarse el promotor, el constructor, el arquitecto, el arquitecto técnico o director de ejecución y, en su caso, proyectistas u otros intervinientes.

La atribución de responsabilidad dependerá de la causa concreta del defecto y de la documentación técnica y contractual. En algunos supuestos puede existir responsabilidad individualizada y, en otros, conviene analizar si concurren varias intervenciones sin que resulte sencillo separar el origen del daño. También puede ser relevante revisar pólizas de seguro, especialmente cuando se trata de daños cubiertos por garantías obligatorias o coberturas adicionales pactadas.

Qué plazos conviene revisar antes de reclamar

Este punto es esencial. La LOE distingue entre plazos de garantía y plazo para ejercitar la acción, y no conviene confundirlos.

Con arreglo al artículo 17 de la LOE, los agentes responden durante:

• Diez años por daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales.
• Tres años por daños materiales que afecten a la habitabilidad.
• Un año por defectos de terminación o acabado, normalmente exigibles al constructor.

Estos plazos se computan, con carácter general, desde la recepción de la obra, sin o con reservas, según proceda. Además, el artículo 18 de la LOE establece que la acción para exigir responsabilidad prescribe en el plazo de dos años desde que se produzcan los daños. Por eso, aunque el defecto encaje en un plazo de garantía, conviene revisar también cuándo se manifestó el daño y qué constancia documental existe.

Cómo preparar y documentar la reclamación

Antes de reclamar, suele interesar ordenar la prueba. Una buena preparación puede facilitar una solución amistosa y, si no la hay, mejorar la posición jurídica de quien reclama.

1. Identificar con precisión los defectos y cuándo se detectaron.
2. Recopilar contrato de compraventa o de obra, acta de recepción, libro del edificio, comunicaciones previas, facturas y garantías.
3. Obtener un informe pericial de defectos constructivos que describa daños, posible causa, alcance y reparación.
4. Conservar fotografías, vídeos y cualquier evidencia de la evolución del problema.
5. Notificar la incidencia de forma fehaciente a quienes puedan resultar responsables, solicitando inspección y subsanación de defectos.

En edificios en régimen de comunidad, además, puede ser necesario distinguir entre daños en elementos privativos y en elementos comunes, así como revisar acuerdos comunitarios, informes técnicos y legitimación para reclamar.

Qué hacer si no se resuelve de forma amistosa

Si la incidencia no se corrige voluntariamente, puede plantearse una reclamación formal. Si se inicia una reclamación judicial, habrá que analizar con detalle qué acción resulta ejercitable, si el supuesto encaja en la LOE, qué relevancia tienen los contratos y si procede dirigir la reclamación frente a uno o varios intervinientes. También conviene valorar la solidez del informe pericial y la trazabilidad documental del daño.

En determinados casos, la estrategia puede variar según se reclame por daños de construcción en obra nueva, por incumplimientos contractuales o por incidencias detectadas tras la entrega. Por eso, antes de dar el paso, suele ser razonable revisar plazos, cobertura de seguros, comunicaciones previas y coste de la reparación.

En resumen, una reclamación por defectos constructivos exige distinguir bien el tipo de defecto, a quién puede imputarse y qué plazo sigue abierto. Esperar demasiado puede complicar la prueba y la defensa de la pretensión.

Como siguiente paso práctico, conviene recopilar la documentación técnica y contractual, encargar una valoración pericial si es necesaria y revisar cuanto antes el encaje legal del caso concreto.