Compraventa de vivienda entre particulares

La compraventa de vivienda entre particulares es el acuerdo por el que una persona vende un inmueble a otra a cambio de un precio cierto. En España, su base jurídica está en los artículos 1445 y siguientes del Código Civil, pero gran parte de la seguridad de la operación depende de cómo se revise la documentación y de cómo se redacten los pactos antes de firmar.

Dicho de forma práctica: el Código Civil regula el esquema general del contrato, las obligaciones básicas de vendedor y comprador y ciertos remedios si aparecen problemas. Ahora bien, muchas cuestiones habituales —por ejemplo, arras, plazos, distribución concreta de determinados gastos o entrega de documentación adicional— pueden pactarse con apoyo en la autonomía de la voluntad del artículo 1255 CC, siempre dentro de la ley, la moral y el orden público.

Qué es la compraventa de vivienda entre particulares y cuándo se perfecciona

El contrato de compraventa de vivienda existe cuando una parte se obliga a entregar una vivienda y la otra a pagar un precio cierto. Conforme al artículo 1450 del Código Civil, la compraventa puede entenderse perfeccionada desde que hay acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la vivienda ni el dinero se hayan entregado todavía.

Esto no significa que toda operación quede cerrada de la misma manera. Las arras en la compraventa, un contrato privado o la futura escritura de compraventa pueden cumplir funciones distintas según lo pactado. Por eso conviene no dar por supuesto que firmar unas arras equivale, por sí solo, a escritura pública o a inscripción registral: habrá que leer con detalle qué efectos se han querido atribuir al documento.

Qué documentación conviene revisar antes de firmar

Antes de comprar vivienda a un particular, conviene acreditar que quien vende puede hacerlo y que la situación jurídica y material del inmueble encaja con lo ofrecido. Una revisión básica puede evitar incidencias posteriores.

• Titularidad: comprobar quién figura como propietario y si intervienen todos los titulares necesarios.
• Cargas de la vivienda: conviene revisar si existen hipotecas, embargos, afecciones fiscales u otras cargas inscritas.
• Situación posesoria: confirmar si la vivienda se entrega libre de ocupantes, arrendatarios o con algún derecho de uso vigente.
• Datos físicos y urbanísticos: habrá que valorar si la realidad del inmueble coincide con la documentación disponible.
• Recibos y suministros: puede ser útil revisar justificantes de IBI, comunidad y suministros para documentar el estado de pagos.

Si después se otorga escritura pública, esa documentación ayudará a encajar mejor el contenido del contrato. La escritura aporta una formalización reforzada, pero su conveniencia y efectos prácticos deben valorarse junto con la situación registral y documental del inmueble, especialmente si se ha revisado la nota simple de una vivienda.

Qué puede pactarse en el contrato y qué no conviene dejar ambiguo

En una operación para vender una casa entre particulares, el contrato debe diferenciar bien lo que deriva de la ley y lo que depende del pacto. El vendedor, con arreglo a los artículos 1461 y siguientes del Código Civil, asume obligaciones como la entrega y el saneamiento en los casos legalmente previstos. El comprador, conforme a los artículos 1500 y siguientes, debe pagar el precio en los términos acordados.

Sobre esa base, las partes pueden pactar aspectos relevantes del contrato de compraventa de vivienda, siempre que queden bien documentados:

• precio, forma de pago y calendario;
• plazo para elevar a escritura de compraventa;
• entrega de llaves y posesión;
• estado de cargas y documentos que deben aportarse;
• alcance y efectos de las arras, si existen.

Lo que no conviene es dejar términos ambiguos, especialmente si pueden afectar al momento de entrega, a la cancelación de cargas o al reparto económico de la operación. Una cláusula imprecisa no queda automáticamente resuelta por la ley: con frecuencia habrá que interpretarla según el documento y las circunstancias del caso.

Gastos, impuestos y reparto: qué suele revisarse en la práctica

Los gastos de compraventa no deben abordarse con fórmulas absolutas. El reparto puede depender del momento de la operación, del tipo de inmueble, de la fiscalidad aplicable y de lo pactado por las partes. Por eso conviene identificar por separado impuestos, notaría, registro, posible cancelación de cargas y otros costes asociados.

En la práctica, una revisión útil consiste en dejar por escrito quién asume cada concepto y en qué momento debe acreditarse el pago. Si existe hipoteca previa u otra carga, también habrá que valorar cómo se documenta su cancelación o subsistencia para evitar dudas en el cierre.

Riesgos frecuentes y qué conviene valorar antes del cierre

Entre los riesgos más habituales están las cargas no detectadas a tiempo, discrepancias documentales, incumplimientos en la entrega o defectos del inmueble que después puedan generar conflicto. Si aparecen problemas materiales no aparentes, podría llegar a valorarse el régimen de vicios ocultos vivienda de los artículos 1484 y siguientes del Código Civil. Si el comprador ve perturbada su adquisición por un derecho anterior, también puede entrar en juego, según el caso, el saneamiento por evicción de los artículos 1474 y siguientes.

No obstante, estas cuestiones no se resuelven de forma automática: dependerán de los hechos, de la prueba disponible y del contenido contractual. Por eso, antes de firmar, conviene revisar la documentación esencial, confirmar el alcance de las arras y documentar con precisión el estado jurídico y económico de la vivienda.

En definitiva, una compraventa entre particulares puede ser perfectamente válida y segura, pero exige revisar, pactar y acreditar bien cada elemento relevante. Si vas a comprar o vender, el siguiente paso razonable suele ser analizar la documentación y el borrador contractual antes de comprometerte con la firma.