Gastos de compraventa de vivienda

Los gastos de compraventa de vivienda no se limitan al precio del inmueble. En una operación en España suelen intervenir notaría, registro, impuestos y, si hay financiación, también costes del préstamo hipotecario. La respuesta breve es esta: quién paga cada concepto dependerá del tipo de vivienda —nueva o de segunda mano—, del gasto concreto y de lo que se haya pactado, salvo en aquellos extremos que sí tienen apoyo legal identificable.

Por eso conviene distinguir desde el principio entre gastos del comprador, gastos del vendedor y gastos vinculados a la hipoteca, porque no responden todos a la misma lógica jurídica ni fiscal.

Qué incluyen los gastos de compraventa de vivienda

Cuando se habla de costes asociados a la compraventa, normalmente se está aludiendo a varios bloques: gastos de escrituración ante notario, inscripción registral, tributos de la operación y, en su caso, servicios de gestoría o financiación.

• Gastos con apoyo legal identificable: por ejemplo, la regla del art. 1455 del Código Civil sobre determinados gastos de escritura, siempre salvo pacto en contrario.
• Gastos que pueden distribuirse por pacto: muchos conceptos prácticos del reparto de gastos pueden negociarse en virtud de la autonomía de la voluntad del art. 1255 del Código Civil, siempre dentro de la legalidad.

En la práctica, conviene no dar por hecho que existe una “regla única” para todo, porque habrá que valorar el tipo de inmueble, la fiscalidad aplicable, si hay cargas previas y el contenido del contrato.

Qué gastos suele asumir el comprador

Como orientación general, el comprador suele asumir varios de los gastos comprador vivienda vinculados a la adquisición y a la inscripción de su derecho, aunque siempre conviene revisar el contrato y el caso concreto.

• Impuestos compraventa vivienda: en vivienda de segunda mano puede corresponder el ITPAJD en su modalidad aplicable; en vivienda nueva, normalmente IVA y, cuando proceda, AJD. El coste concreto puede variar según la comunidad autónoma y las circunstancias del adquirente o del inmueble.
• Primera copia de la escritura: el art. 1455 CC atribuye al comprador la primera copia y demás posteriores a la venta, salvo pacto.
• Inscripción registral: la inscripción de la compraventa suele interesar al comprador, por lo que habitualmente la asume, salvo acuerdo distinto.
• Gestoría: si se contrata para tramitar impuestos o inscripción, su coste dependerá del encargo realizado.
• Compraventa con hipoteca: conviene diferenciar los gastos de la operación de compraventa de los del préstamo. Si existe financiación, habrá que revisar por separado las condiciones de la hipoteca y los costes que puedan corresponder en ese ámbito.

Qué gastos puede asumir el vendedor

En cuanto a los gastos vendedor vivienda, la referencia jurídica más clara es el art. 1455 del Código Civil, que establece que “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

Esta regla sirve como punto de partida, pero no impide que las partes pacten otra distribución cuando sea jurídicamente posible. Además, el vendedor puede asumir otros costes habituales según el caso:

• Cancelación de cargas o hipoteca previa, si la finca debe transmitirse libre de ellas y la operación exige su cancelación registral o económica.
• Plusvalía municipal, cuando proceda conforme a la normativa aplicable y a la realidad del incremento de valor, extremo que habrá que comprobar con prudencia.
• Certificados o documentación exigibles para vender, cuyo coste puede depender del inmueble y de la comunidad autónoma.

Cómo cambia el reparto si la vivienda es nueva o de segunda mano

La diferencia principal entre gastos de vivienda nueva y gastos de compra de vivienda de segunda mano suele estar en la fiscalidad.

• Segunda mano: normalmente la transmisión queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, dentro del ITPAJD, con tipos y posibles beneficios fiscales que dependen de la comunidad autónoma y del supuesto concreto.
• Vivienda nueva: puede quedar sujeta a IVA y, cuando corresponda, a Actos Jurídicos Documentados. También aquí el impacto económico final exige comprobar la normativa autonómica y la configuración de la operación.

Por tanto, hablar de reparto de gastos sin diferenciar si se trata de una primera transmisión o de una reventa puede llevar a errores.

Qué conviene revisar antes de firmar la compraventa

Antes de firmar, lo razonable es preparar un presupuesto real de la operación y verificar por escrito el reparto de gastos. Como mínimo, conviene revisar:

• El borrador del contrato o de las arras, para evitar cláusulas ambiguas sobre notaría, registro o impuestos.
• La situación registral de la finca: titularidad, cargas, afecciones y posibles limitaciones.
• La distribución contractual de gastos, dejando claro qué asume cada parte y qué queda fuera del precio.
• La comprobación fiscal previa, especialmente si puede haber particularidades autonómicas, bonificaciones o requisitos subjetivos.
• Si hay financiación, separar los costes de la compraventa de los costes del préstamo hipotecario.

Una revisión preventiva suele evitar sobrecostes, malentendidos y pactos poco claros que luego resultan difíciles de encajar.

Dudas frecuentes sobre los gastos de compraventa de vivienda

En resumen, los gastos de compraventa de vivienda exigen distinguir qué gasto es, quién lo soporta según la ley o el pacto y si la vivienda es nueva o de segunda mano. Una cautela frecuente es asumir que todos los costes los paga automáticamente una sola parte: muchas veces habrá que leer el contrato y revisar la fiscalidad aplicable. Si va a firmar una operación, el siguiente paso razonable es solicitar una revisión previa del reparto de gastos y del impacto fiscal antes de cerrar la escritura.