Fianza del alquiler: cuándo devolverla

La duda sobre fianza del alquiler: cuándo devolverla tiene una respuesta principal clara en España: en los arrendamientos de vivienda, la referencia básica es la fianza legal del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Con carácter general, el arrendador dispone de un mes desde la entrega de llaves para devolver la cantidad que proceda y, si no lo hace, el saldo pendiente puede devengar interés legal.

Ahora bien, terminar el contrato no significa que la devolución de la fianza sea automática ni íntegra en todos los casos. Habrá que valorar el estado de la vivienda, si existen rentas o suministros pendientes, la entrega efectiva de llaves y la documentación disponible para justificar una posible liquidación final del alquiler.

Qué plazo hay para devolver la fianza del alquiler

El artículo 36 de la LAU establece que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo debe devolverse al concluir el contrato. Además, precisa que el saldo devenga el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario sin que se hubiera hecho efectiva esa restitución.

Por tanto, el punto de partida práctico no es solo la fecha de fin del contrato, sino la entrega real de la posesión. Si las llaves no se entregan, o no puede acreditarse cuándo se entregaron, puede surgir discusión sobre el inicio del plazo. También conviene revisar si la vivienda se devuelve con inventario, lectura de suministros y un documento de recepción firmado por ambas partes.

En la práctica, si la fianza está depositada ante el organismo autonómico competente, el arrendador puede necesitar realizar trámites para recuperarla, pero eso no altera por sí solo el régimen general de la LAU ni convierte en automática una retención frente al inquilino.

Qué puede descontar el arrendador de la fianza

La devolución de la fianza puede no ser total si existen cantidades pendientes o daños que deban ser asumidos por el arrendatario. Lo relevante es que los descuentos estén justificados y acreditados, no que se aleguen de forma genérica.

De forma orientativa, el arrendador puede intentar imputar a la fianza:

• rentas o cantidades asimiladas que sigan impagadas;
• suministros pendientes, si corresponde abonarlos al inquilino y puede acreditarse su importe;
• daños en la vivienda alquilada que excedan del uso normal;
• costes derivados de incumplimientos concretos, si resultan del contrato y de la prueba disponible.

Un error frecuente es confundir el desgaste por uso ordinario con desperfectos indemnizables. La pintura envejecida por el paso del tiempo, el deterioro normal de electrodomésticos por uso o pequeñas señales de desgaste pueden requerir una valoración prudente y no justifican por sí solos una retención de la fianza.

Qué documentación conviene revisar antes de reclamar

Antes de reclamar, conviene reunir la documentación que permita reconstruir cómo se entregó la vivienda y qué cantidades estaban realmente pendientes. En muchos conflictos, la clave no está solo en la norma, sino en la prueba.

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Justificante del pago de la fianza y, en su caso, de otras cantidades entregadas.
• Inventario inicial y final, si existe.
• Fotografías o vídeos del estado de la vivienda al inicio y al final.
• Recibos de renta y facturas o lecturas de suministros.
• Documento, mensaje o acta que acredite la entrega de llaves.
• Presupuestos, facturas o informes si se alegan desperfectos acreditados.

Si no existe acta de salida, puede ser útil dejar constancia escrita del día de entrega, del estado del inmueble y de las lecturas de agua, luz o gas. Esa prevención puede evitar discusiones posteriores sobre el plazo para devolver la fianza del alquiler.

Qué ocurre si no devuelven la fianza en plazo

Si transcurre un mes desde la entrega de llaves y no se devuelve la cantidad que proceda, el artículo 36 de la LAU permite reclamar, además del principal, el interés legal sobre el saldo pendiente. Eso no significa que toda retención sea improcedente: dependerá de si el arrendador puede justificar deudas o daños y de si la cuantía retenida guarda relación con ellos.

Como paso previo, suele ser razonable hacer un requerimiento claro y documentado, solicitando la liquidación final y la devolución de la parte no discutida, si la hubiera. Si se inicia una reclamación judicial, habrá que valorar la documentación, el importe discutido y la prueba sobre el estado del inmueble y las cantidades pendientes.

Fianza legal y garantías adicionales: no son lo mismo

Es importante distinguir entre la fianza legal obligatoria del artículo 36 LAU y las garantías adicionales que las partes puedan pactar, como depósitos complementarios, avales o seguros. No tienen necesariamente el mismo régimen ni la misma forma de ejecución o devolución.

La regla del mes desde la entrega de llaves y el posible devengo de interés legal se refiere expresamente a la fianza en metálico regulada por la LAU. En cambio, respecto de las garantías adicionales, habrá que revisar con especial atención el contrato, el contenido del pacto y la documentación que justifique su retención o cancelación.

Conclusión

En resumen, sobre fianza del alquiler: cuándo devolverla, la regla general en vivienda es clara: la fianza legal debe devolverse en lo que proceda y, si pasa un mes desde la entrega de llaves sin reintegro, el saldo pendiente puede devengar interés legal. Pero la cuantía final dependerá de la liquidación final del alquiler, del estado de la vivienda, de posibles suministros pendientes y de la prueba disponible.

También conviene evitar un error muy habitual: no todo deterioro permite descontar dinero. El desgaste por uso normal no debe confundirse con daños indemnizables.

Antes de reclamar o de retener la fianza, el siguiente paso razonable es revisar contrato, inventario, recibos, suministros y cualquier acta o prueba de entrega de llaves. Esa comprobación previa suele ser decisiva para enfocar bien el conflicto y defender la posición con mayor solidez.