IVA o ITP en la compra de vivienda

¿Qué diferencia hay entre IVA o ITP en la compra de vivienda?

La diferencia principal está en el tipo de transmisión y en quién vende. El IVA forma parte de la imposición indirecta aplicable, con carácter general, a entregas sujetas realizadas por empresarios o profesionales. En cambio, el ITP grava, dentro de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, muchas compraventas de vivienda usada, especialmente entre particulares.

Dicho de forma sencilla, la tributación de la compraventa no depende solo de que la vivienda sea “nueva” o “de segunda mano” en lenguaje coloquial, sino de cómo encaja jurídicamente la operación. La Ley 37/1992 del IVA y el Real Decreto Legislativo 1/1993, que aprueba el texto refundido del ITP y AJD, son el marco básico para distinguir ambos supuestos.

Cuándo se paga IVA al comprar una vivienda

El IVA vivienda nueva suele aparecer cuando compras una vivienda de primera entrega al promotor. La Ley 37/1992 del IVA distingue entre entregas sujetas y supuestos exentos, y esa diferencia es relevante para entender por qué muchas segundas y ulteriores entregas de edificaciones quedan fuera de este esquema general y pasan al terreno del ITP.

Si la operación está efectivamente sujeta a IVA, conviene no dar por hecho que ese será el único coste fiscal. En determinadas compraventas formalizadas en escritura pública e inscribibles, también puede entrar en juego AJD, siempre según el supuesto concreto y la normativa autonómica aplicable.

• Supuesto práctico: vivienda nueva comprada directamente a promotora.
• Habrá que revisar si es realmente primera transmisión.
• Conviene comprobar el tipo impositivo aplicable y si existe algún régimen especial en la operación.

Cuándo se paga ITP en la compra de una vivienda

El ITP vivienda usada suele corresponder cuando compras una vivienda de segunda mano y la transmisión no queda sujeta a IVA, algo habitual en ventas entre particulares. En estos casos entra en juego la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993.

Aquí hay un punto clave para el comprador: el ITP dependerá de la comunidad autónoma. Los tipos de gravamen, posibles escalas, bonificaciones o tipos reducidos para ciertos perfiles o inmuebles no son idénticos en toda España. Por eso, si te preguntas cuánto se paga al comprar una casa, la respuesta exige revisar el territorio donde radica el inmueble y la documentación de la operación.

• Supuesto práctico: vivienda usada entre particulares.
• Supuesto práctico: segunda transmisión de una vivienda ya entregada con anterioridad.
• Error frecuente: pensar que todos los compradores pagan el mismo porcentaje en cualquier comunidad autónoma.

Qué pasa con el AJD y otros gastos de la compra

El AJD compra de vivienda no debe analizarse de forma automática. Puede resultar aplicable cuando concurren los requisitos legales de la modalidad de documentos notariales: escritura pública, cantidad o acto valuable e inscripción en registro, entre otros extremos que habrá que verificar en cada caso. Es especialmente importante revisar este punto cuando la compraventa está sujeta a IVA.

Además de los impuestos al comprar una vivienda, pueden aparecer otros costes vinculados a la operación, como notaría, Registro de la Propiedad, gestoría si interviene, tasación en supuestos de financiación y gastos asociados al préstamo hipotecario si lo hay. No todos tienen la misma lógica jurídica ni corresponden a la misma fase.

Qué conviene revisar antes de firmar la compraventa

Antes de firmar, conviene comprobar qué impuesto corresponde realmente según la naturaleza de la vivienda y la posición del vendedor. También es recomendable revisar la nota simple, la escritura previa, el estado de cargas y la coherencia entre precio, descripción registral y liquidación tributaria.

Si hay dudas sobre si estás ante vivienda nueva o segunda mano a efectos fiscales, sobre la posible aplicación de AJD o sobre beneficios autonómicos, lo más prudente es pedir una revisión previa de la operación. Un error en la autoliquidación puede generar regularizaciones, recargos o retrasos en la inscripción.

En definitiva, en vivienda nueva o segunda mano impuestos no significan lo mismo ni se calculan igual. La idea clave es sencilla: normalmente nueva equivale a IVA y usada a ITP, pero la operación concreta manda. Si vas a comprar, merece la pena revisar antes la documentación y confirmar la tributación aplicable con criterio jurídico.