Impuestos al comprar una vivienda

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España?

Los impuestos al comprar una vivienda en España no son siempre los mismos. Como regla general, si la vivienda es nueva suele aplicarse IVA y puede entrar también en juego Actos Jurídicos Documentados (AJD), según el caso y la normativa aplicable. En cambio, si la vivienda es de segunda mano normalmente el impuesto principal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). Además, la carga fiscal de la compra puede variar por la comunidad autónoma, por la condición del comprador, por la naturaleza del inmueble y por si existe financiación hipotecaria.

También conviene evitar una confusión habitual: notaría, registro y gestoría no son impuestos, aunque muchas personas los sumen dentro del coste total antes de firmar. Por eso, al revisar una compraventa, lo adecuado es separar la tributación de la compraventa de los demás gastos asociados.

Impuestos al comprar una vivienda nueva

En la vivienda nueva, lo normal es que la entrega quede sujeta a IVA, de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido. A efectos prácticos, suele tratarse de la primera entrega realizada por el promotor, aunque en operaciones concretas habrá que comprobar si realmente concurre esa condición.

Junto al IVA, puede resultar exigible AJD cuando la operación se formaliza en documento notarial e inscribible y se cumplen los requisitos legales. Este punto no debe simplificarse en exceso: el AJD no funciona igual en todos los supuestos y su coste puede depender de la normativa autonómica aplicable, al tratarse de un tributo cedido en buena parte de su rendimiento y tipos.

Antes de firmar, conviene revisar al menos estos extremos:

• Si la operación es realmente una primera entrega de vivienda.
• Qué base imponible se tomará para calcular el impuesto.
• Si existe AJD y cuál es el tipo autonómico aplicable.
• Si el comprador puede acogerse, en su caso, a algún beneficio fiscal autonómico, siempre que exista y se cumplan sus requisitos.

Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano

En la vivienda usada o de segunda mano, el impuesto central suele ser el ITP vivienda, regulado en el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Es el tributo que normalmente grava la compraventa entre particulares cuando no procede IVA.

Aquí es especialmente importante no generalizar, porque los tipos autonómicos pueden variar de forma relevante. Además, algunas comunidades autónomas prevén tipos reducidos o beneficios fiscales en determinados supuestos, por ejemplo en atención a la edad, discapacidad, familia numerosa, destino a vivienda habitual u otras circunstancias. Ahora bien, habrá que comprobar siempre la norma autonómica vigente y sus requisitos concretos.

También conviene revisar cómo se determina la base sobre la que se liquida el impuesto, ya que no siempre basta con mirar el precio pactado sin más. En la práctica, la Administración puede comprobar valores conforme a la normativa aplicable, de modo que el análisis preventivo resulta útil para evitar regularizaciones posteriores.

Qué cambia según la comunidad autónoma y la hipoteca

Uno de los puntos más relevantes en los gastos e impuestos compra vivienda es que la tributación no depende solo de si el inmueble es nuevo o usado. También puede influir la comunidad autónoma, la condición del comprador, el destino del inmueble y la documentación de la operación.

Si además hay préstamo hipotecario, conviene separar la compraventa de la financiación. La compra de la vivienda y la constitución de la hipoteca no son exactamente lo mismo desde el punto de vista jurídico y fiscal. Por eso, cuando se menciona AJD hipoteca, debe analizarse como una cuestión vinculada a la escritura del préstamo hipotecario y al régimen vigente aplicable, sin mezclarlo de forma confusa con el impuesto principal de la compraventa.

En operaciones con financiación, lo prudente es pedir un desglose claro de conceptos para saber qué corresponde a la compra, qué corresponde a la hipoteca y qué son gastos no tributarios.

Errores frecuentes al calcular los impuestos de compra

• Pensar que comprar piso impuestos siempre implica la misma carga fiscal. No es así: cambia según vivienda nueva o segunda mano, territorio y circunstancias.
• Confundir impuestos con gastos. Notaría, registro y gestoría pueden formar parte del coste de compra, pero no son impuestos.
• No revisar la normativa autonómica. En ITP y AJD, el tipo aplicable puede variar según la comunidad autónoma.
• No comprobar posibles requisitos subjetivos. Algunas ventajas fiscales pueden depender de circunstancias personales o del destino a vivienda habitual.
• Mezclar compraventa e hipoteca. Fiscalmente conviene analizarlas por separado.

En definitiva, la pregunta sobre vivienda nueva o segunda mano impuestos exige una respuesta matizada: nueva suele implicar IVA y puede implicar AJD; usada suele tributar por ITP. Pero el coste final dependerá del caso concreto. Antes de firmar, conviene revisar el tipo aplicable, la base imponible, la comunidad autónoma, si existe hipoteca y si puede haber beneficios fiscales. Una comprobación jurídica previa puede ayudar a calcular mejor la carga fiscal de la compra y a evitar errores costosos.

Fuentes oficiales verificables

• Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (BOE).
• Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE).