Reclamar daños en la vivienda alquilada

Cuando se plantea reclamar daños en la vivienda alquilada, lo primero es separar tres situaciones que jurídicamente no son lo mismo: los desperfectos imputables al inquilino, las reparaciones de conservación de la vivienda que pueden corresponder al arrendador y el deterioro ordinario derivado del uso normal o del paso del tiempo.

En términos prácticos, reclamar daños en un alquiler exige valorar qué se ha deteriorado, por qué causa, qué dice el contrato y qué prueba existe. No todo desperfecto genera una indemnización, ni toda reparación puede cargarse al arrendatario, ni la fianza cubre de forma automática cualquier diferencia entre las partes.

Qué significa reclamar daños en la vivienda alquilada

Reclamar daños no consiste solo en afirmar que la vivienda se devuelve en peor estado. Supone concretar si existe un incumplimiento contractual o un deterioro indemnizable. Como marco general, el art. 1101 del Código Civil permite exigir responsabilidad por daños y perjuicios cuando hay dolo, negligencia o morosidad en el cumplimiento de las obligaciones.

En los arrendamientos, además, el art. 1561 CC establece el deber de devolver la finca tal como se recibió, salvo el menoscabo por el tiempo o por causa inevitable. Junto a ello, el art. 1563 CC contiene una presunción sobre los deterioros causados por culpa del arrendatario, salvo prueba en contrario, mientras que el art. 1564 CC excluye el deterioro derivado del uso ordinario.

Por su parte, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, no regula de forma exhaustiva toda reclamación de daños, pero sí es esencial para distinguir las obligaciones de conservación del arrendador en su art. 21 LAU y las obras que el arrendatario no puede realizar sin consentimiento, con las matizaciones del art. 23 LAU.

Qué daños puede asumir el inquilino y cuáles no

La pregunta sobre quién paga los daños en un alquiler no admite una respuesta única. Conviene analizar la causa del desperfecto y el estado previo del inmueble.

También es relevante el contrato. Por autonomía de la voluntad, dentro de los límites del art. 1255 CC, las partes pueden concretar ciertos aspectos sobre entrega, inventario, mantenimiento o comunicación de incidencias, siempre que el pacto sea compatible con la ley. Si existe un inventario firmado o cláusulas claras sobre el estado de la vivienda, la reclamación puede quedar mejor delimitada.

Errores frecuentes son confundir el envejecimiento normal con daño indemnizable, descontar toda la fianza sin justificar o exigir al inquilino reparaciones que en realidad responden a falta de conservación del inmueble.

Cómo acreditar los desperfectos y documentar la reclamación

La prueba de los desperfectos suele ser decisiva. Si se inicia una reclamación, habrá que acreditar no solo que existe un daño, sino también su alcance, su coste y su imputación al arrendatario o, en su caso, al deber de conservación del arrendador.

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Inventario y estado de la vivienda al inicio.
• Fotografías o vídeos de entrada y de salida con fecha.
• Acta de entrega de llaves o documento de devolución del inmueble.
• Comunicaciones entre las partes sobre averías, incidencias o requerimientos.
• Facturas, presupuestos o informes técnicos que permitan valorar la reparación.

En muchos daños en piso alquilado, la discusión no gira solo sobre si existe desperfecto, sino sobre si ese desperfecto ya estaba, si deriva del uso ordinario o si se agravó por falta de comunicación o de actuación diligente. Por eso conviene documentar desde el primer momento cualquier incidencia y dejar constancia escrita.

No hacer fotos, no revisar el inventario o no pedir presupuestos comparables son fallos que debilitan tanto a quien reclama como a quien responde a la reclamación.

Qué papel tiene la fianza en los daños del alquiler

La fianza del alquiler y desperfectos guardan relación, pero no de forma automática ni ilimitada. Al finalizar el arriendo, la fianza puede servir para cubrir determinadas cantidades pendientes o ciertos daños acreditados, pero dependerá del contrato, del estado real de entrega, de la prueba y de la entidad de los desperfectos.

No conviene presumir que toda diferencia entre el estado inicial y el final puede compensarse sin más con la fianza. Si el deterioro es uso normal, puede no proceder retención alguna por ese concepto. Si los daños superan la fianza, podría valorarse una reclamación adicional. Y si la retención no está suficientemente justificada, la otra parte puede oponerse o reclamar la devolución de la fianza.

Qué conviene revisar antes de reclamar o responder a la reclamación

1. El contenido exacto del contrato y si existen cláusulas concretas compatibles con la ley.
2. Si hubo inventario firmado, fotografías iniciales y acta de entrega del inmueble.
3. La fecha y forma en que se comunicaron averías o daños.
4. Si el desperfecto responde a mal uso, a deterioro ordinario o a falta de conservación.
5. El importe real de la reparación, con facturas o presupuestos razonables.

Si se plantea reparar daños alquiler o reclamar su coste, puede ser útil ordenar toda la documentación antes de dar un paso formal. En caso de conflicto, habrá que valorar la cuantía, la prueba y el cauce procedente si se inicia una reclamación judicial con apoyo de un abogado para inquilinos.

Fuentes oficiales y base legal aplicable

La base legal principal para analizar estos desperfectos en vivienda alquilada se encuentra en:

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: art. 21, sobre conservación de la vivienda, y art. 23, sobre obras del arrendatario.
• Código Civil: arts. 1101, 1255, 1561, 1563 y 1564.

• BOE: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos
• BOE: Código Civil

Antes de formular una reclamación o contestarla, lo más prudente suele ser revisar contrato, inventario, fotografías, acta de entrega y comunicaciones. Ese análisis previo permite decidir con más seguridad si realmente procede reclamar daños en la vivienda alquilada o si el deterioro entra dentro del uso normal o de la conservación exigible al arrendador.