Cláusulas abusivas en hipotecas

Qué son las cláusulas abusivas en hipotecas y cuándo pueden cuestionarse

Las cláusulas abusivas en hipotecas son, en términos jurídicos, condiciones predispuestas incluidas en un préstamo o crédito hipotecario con consumidores que pueden generar un desequilibrio importante en perjuicio del prestatario y contrariar las exigencias de la buena fe. En España, su análisis suele hacerse dentro del régimen de protección de consumidores, de las condiciones generales de la contratación y de la jurisprudencia consolidada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y de los tribunales españoles.

Ahora bien, no toda cláusula desfavorable es abusiva. Habrá que valorar el contenido concreto de la estipulación, cómo quedó redactada, si se incorporó correctamente al contrato, qué información precontractual se entregó y si el consumidor pudo comprender de forma real sus consecuencias económicas y jurídicas. También puede influir la fecha del contrato, el perfil del prestatario y la doctrina aplicable al tipo de cláusula discutida.

El marco principal se encuentra en la Directiva 93/13/CEE, en los arts. 82 y siguientes del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación. En el contexto actual de contratación hipotecaria, la Ley 5/2019 también resulta relevante en materia de transparencia y documentación precontractual, aunque no debe proyectarse retroactivamente fuera de sus propios términos.

Qué controles jurídicos se suelen revisar en una hipoteca

Cuando se estudia una escritura de hipoteca con consumidores, normalmente se revisan varios planos de control.

Control de incorporación

Se examina si la condición general quedó redactada de forma clara, concreta y comprensible, y si fue incorporada válidamente al contrato conforme a la Ley 7/1998. Una cláusula oscura, ilegible o confusa puede plantear problemas incluso antes de entrar en el análisis de fondo.

Control de transparencia

El control de transparencia va más allá de la mera legibilidad. Se trata de valorar si el consumidor pudo comprender la carga económica y jurídica real de la cláusula. En determinadas estipulaciones que afectan al precio o al objeto principal del contrato, la transparencia ha sido una cuestión central en la litigación hipotecaria.

Control de abusividad

Conforme al art. 82 TRLGDCU, habrá que analizar si la cláusula, no negociada individualmente, causa un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor. Este juicio no siempre es automático: dependerá del tipo de condición, de su función en el contrato y de la doctrina aplicable.

Cláusulas hipotecarias que con más frecuencia generan reclamaciones

Cláusula suelo

La cláusula suelo ha sido una de las más conocidas. El conflicto suele centrarse en si el prestatario recibió información suficiente para entender que, aunque el índice de referencia bajara, el interés no descendería por debajo de un mínimo.

Gastos hipotecarios

En materia de gastos hipotecarios, las controversias han afectado a cláusulas que imponían al consumidor todos los gastos de constitución sin matices. La eventual devolución de cantidades puede requerir un análisis separado según el concepto abonado y la doctrina aplicable en cada momento.

Vencimiento anticipado, IRPH y multidivisa

También han generado litigios el vencimiento anticipado, cuando permitía resolver el préstamo por incumplimientos de escasa entidad; el IRPH, en relación con la transparencia de la información ofrecida; y la hipoteca multidivisa, por la complejidad del riesgo de tipo de cambio y su impacto sobre la deuda pendiente.

No todas estas reclamaciones se resuelven igual. La valoración puede variar según la cláusula concreta, la fecha de firma, la documentación entregada y la evolución de la jurisprudencia.

Qué puede valorar el afectado antes de reclamar

Antes de iniciar una reclamación hipotecaria, conviene revisar si el préstamo se firmó como consumidor, qué cláusula se considera problemática y qué información se entregó antes de la firma. No es lo mismo discutir una condición accesoria que una cláusula vinculada al precio o al sistema de amortización.

• Si la cláusula estaba predispuesta y no fue negociada individualmente.
• Si la redacción era clara y permitía comprender su efecto real.
• Si existen oferta vinculante, FEIN, FIAE u otra documentación precontractual.
• Si hay recibos, cuadro de amortización o facturas que permitan cuantificar una eventual devolución.

Nulidad de la cláusula y devolución de cantidades: qué diferencia hay

Es importante distinguir entre la nulidad de cláusulas abusivas y la acción de restitución económica. La acción de nulidad de una cláusula abusiva se explica de forma consolidada, a la luz de la doctrina del TJUE, como imprescriptible.

Otra cuestión distinta es la devolución de cantidades indebidamente pagadas por aplicación de esa cláusula. Ahí habrá que valorar por separado el régimen de prescripción de la acción personal de reclamación de cantidad, con referencia al art. 1964 del Código Civil cuando proceda, así como el dies a quo y la doctrina judicial aplicable al caso concreto.

Por eso no conviene confundir ambas pretensiones: puede discutirse la nulidad de la cláusula y, además, la restitución económica, pero su tratamiento jurídico no es idéntico.

Qué documentación conviene revisar y qué siguiente paso puede darse

Para una valoración seria, suele ser útil reunir la escritura de hipoteca, novaciones si las hubo, oferta vinculante en préstamos antiguos, FEIN y FIAE en contratos sujetos a la Ley 5/2019, cuadro de amortización, recibos y justificantes de gastos. Si se discute una cláusula suelo, IRPH o multidivisa, la documentación precontractual y los extractos de evolución del préstamo pueden ser especialmente relevantes.

El siguiente paso razonable suele ser una revisión jurídica individualizada para comprobar qué controles pueden aplicarse, si existe base para pedir la nulidad y si cabe plantear devolución de cantidades. Ese análisis dependerá del contrato y de la prueba disponible.

En definitiva, las cláusulas abusivas en hipotecas no se identifican solo porque una condición resulte onerosa, sino por su encaje en el régimen de consumidores, la transparencia contractual y el equilibrio de derechos y obligaciones. Si existen dudas, conviene revisar con detalle la documentación antes de reclamar, especialmente en operaciones de hipoteca y compraventa: aspectos legales.