Gastos hipotecarios reclamables

Cuando se habla de gastos hipotecarios reclamables, no se alude a cualquier gasto vinculado a una hipoteca, sino a las cantidades que el consumidor pudo abonar por aplicación de una cláusula de gastos hipotecarios que haya sido declarada abusiva o que, tras un análisis jurídico, pueda considerarse nula por falta de equilibrio y transparencia.

En España, esta cuestión se examina principalmente desde la normativa de protección de consumidores, en especial el Real Decreto Legislativo 1/2007 y la Ley 7/1998 sobre condiciones generales de la contratación, junto con la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE. Por eso, antes de reclamar gastos hipoteca, conviene revisar la escritura y las facturas para determinar qué conceptos entran realmente en discusión.

Qué son los gastos hipotecarios reclamables

Los artículos 82 y siguientes del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios permiten controlar si una condición general no negociada causa, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de derechos y obligaciones. En ese marco se han venido analizando muchas escrituras de hipoteca firmadas antes del régimen actual de la Ley 5/2019, que hoy distribuye determinados costes en los nuevos contratos, aunque ese régimen vigente no debe confundirse con la revisión de hipotecas anteriores o litigiosas.

Qué gastos pueden revisarse en una hipoteca

En una reclamación de devolución de gastos hipotecarios, suelen revisarse varios conceptos, siempre según la fecha del préstamo, el contenido de la escritura y la doctrina jurisprudencial aplicable.

• Notaría: los gastos de notaría hipoteca suelen ser objeto de discusión, pero el resultado puede depender de la interpretación aplicable al caso y del tipo de arancel o actuación documentada.
• Registro: los gastos de registro hipoteca han sido uno de los conceptos más habitualmente reclamados cuando la cláusula trasladó su pago al consumidor.
• Gestoría: la gestoría hipoteca también puede entrar en revisión si fue impuesta o derivó de la operativa de formalización del préstamo.
• Tasación: la tasación hipoteca puede analizarse, aunque su tratamiento no debe darse por idéntico en todos los supuestos.
• Otros gastos: en algunos expedientes se revisan copias, comisiones o conceptos accesorios, pero habrá que estudiar si realmente están conectados con la cláusula impugnada y si existe base para pedir su restitución.

Un error frecuente es pensar que siempre puede recuperarse todo o que basta con haber firmado una hipoteca antigua. En realidad, dependerá de la escritura de hipoteca, de las facturas conservadas y del enfoque jurídico de la reclamación.

Diferencia entre nulidad de la cláusula y devolución de cantidades

Esta distinción es esencial. La acción de nulidad de una cláusula abusiva se dirige a que se declare que esa condición general no puede vincular al consumidor. Conforme a la doctrina consolidada del TJUE, la acción para obtener esa declaración de nulidad por abusividad debe tratarse como imprescriptible.

Otra cuestión distinta es la acción restitutoria, es decir, la reclamación de devolución de las cantidades pagadas en aplicación de esa cláusula. Esta pretensión se analiza separadamente y suele vincularse al plazo general del art. 1964 del Código Civil, cuya aplicación práctica puede requerir estudiar desde cuándo empieza a contarse en atención a la jurisprudencia y a las circunstancias del caso con un abogado de vivienda.

Por tanto, no conviene confundir la posibilidad de pedir la nulidad de la cláusula con el alcance temporal de la restitución de cantidades. Son planos jurídicos relacionados, pero no idénticos.

Qué documentación conviene reunir antes de reclamar

Antes de iniciar cualquier gestión, lo más prudente es reunir la documentación básica del préstamo hipotecario. Una revisión documental ordenada permite valorar si existe base para reclamar y qué conceptos podrían incluirse.

• Escritura de préstamo hipotecario o copia autorizada.
• Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
• Justificantes bancarios de pago, si se conservan.
• Novaciones, subrogaciones o documentos posteriores que puedan afectar al análisis.

Si faltan facturas, no siempre significa que la reclamación sea inviable, pero sí puede dificultar la cuantificación. Por eso conviene reconstruir la operación con la mayor precisión posible.

Qué puede hacer el consumidor si quiere iniciar una reclamación

El primer paso razonable suele ser una revisión jurídica y documental de la escritura y de los justificantes de gasto. A partir de ahí, puede valorarse una reclamación extrajudicial al banco y, si no hay solución satisfactoria, estudiar la viabilidad de una reclamación judicial.

No todas las hipotecas presentan el mismo escenario. La respuesta puede variar según la fecha de firma, la redacción concreta de la cláusula, la condición de consumidor y la documentación disponible. También es importante no confundir el reparto de gastos en préstamos nuevos bajo la Ley 5/2019 con la revisión de préstamos anteriores, donde el análisis sigue dependiendo en buena medida de la cláusula y de la jurisprudencia aplicable.

En definitiva, si se sospecha que hubo una imposición indebida de costes, lo aconsejable es revisar escritura y facturas antes de dar ningún paso. Una valoración profesional puede ayudar a identificar qué gastos hipotecarios reclamables existen realmente en el caso concreto y cuál puede ser la estrategia más prudente de un abogado derecho inmobiliario.