Cómo reclamar gastos de hipoteca

Qué significa reclamar gastos de hipoteca y qué se puede pedir

Cuando se habla de reclamar gastos de hipoteca, en realidad se está aludiendo a una reclamación vinculada a la posible nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios por abusiva en un préstamo hipotecario con consumidor y a la eventual devolución de las cantidades abonadas indebidamente.

En términos prácticos, consiste en revisar si la escritura de préstamo imponía al prestatario todos o parte de los gastos de constitución de la hipoteca sin una negociación real. Si esa cláusula puede considerarse abusiva, cabe pedir su nulidad y, además, la restitución de cantidades, de acuerdo con el alcance que resulte aplicable en cada caso.

No se trata de una devolución automática ni idéntica para todas las hipotecas. Dependerá de la redacción de la escritura, la fecha del préstamo, los conceptos pagados y la evolución jurisprudencial sobre cada gasto concreto.

Qué gastos pueden revisarse en una hipoteca

En una reclamación de hipoteca de este tipo, conviene revisar especialmente los gastos asociados a la constitución del préstamo hipotecario. Entre los conceptos que suelen analizarse están los gastos de notaría, registro y gestoría, y en algunos casos la tasación.

El reparto o la devolución de gastos de hipoteca no debe plantearse de forma automática. Habrá que analizar cada factura y comprobar qué concepto se pagó, por qué importe y bajo qué cláusula contractual.

En qué se basa jurídicamente la reclamación

La base principal está en la protección de consumidores frente a cláusulas no negociadas individualmente que causen un desequilibrio importante. En este marco, la Directiva 93/13/CEE actúa como referencia interpretativa esencial, y en España su aplicación se conecta con el Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que regula el control de las cláusulas abusivas.

Si una cláusula de gastos se declara nula por abusiva, entran en juego los efectos restitutorios del artículo 1303 del Código Civil, que permite pedir la devolución de lo indebidamente abonado, en la medida que corresponda. La nulidad de cláusula abusiva no deriva de una regulación aislada sobre hipotecas, sino de la aplicación del régimen general de consumidores y de la jurisprudencia consolidada.

Por eso, al reclamar gastos de hipoteca, lo relevante no es solo haber pagado facturas, sino acreditar la existencia de una cláusula predispuesta y su posible carácter abusivo en un contrato celebrado con un consumidor.

Qué plazos hay que distinguir al reclamar

Aquí conviene diferenciar dos acciones. La primera es la acción de nulidad de la cláusula abusiva, que debe tratarse como imprescriptible conforme a la doctrina consolidada del TJUE en materia de protección de consumidores.

La segunda es la acción restitutoria de devolución de cantidades. En este punto, habrá que estar al plazo aplicable y a la interpretación jurisprudencial vigente en cada momento. Como referencia general, puede entrar en juego el artículo 1964 del Código Civil para la acción de reclamación de cantidad cuando proceda, pero no debe confundirse ese plazo con la imprescriptibilidad de la acción de nulidad.

En la práctica, si se valora iniciar una reclamación, conviene no demorar el análisis del caso, porque la discusión sobre plazos de restitución puede depender de la fecha del préstamo, de pagos concretos y del criterio jurisprudencial aplicable.

Qué documentación conviene reunir y qué pasos dar

Para estudiar la devolución de gastos de hipoteca, suele ser útil reunir la siguiente documentación:

• Escritura de préstamo hipotecario.
• Facturas de notaría, registro, gestoría y, en su caso, tasación.
• Justificantes bancarios de pago.
• Cualquier comunicación mantenida con la entidad bancaria.

Con esa base, los pasos razonables suelen ser: revisar la cláusula, identificar los conceptos abonados, calcular de forma prudente las cantidades potencialmente reclamables y valorar si interesa formular una reclamación extrajudicial ante la entidad. Esta vía puede ser útil para dejar constancia de la solicitud y explorar una solución, pero no debe presentarse como trámite universal ni como garantía de acuerdo.

Si no hay respuesta satisfactoria, puede valorarse acudir a la vía judicial. En ese caso, dependerá de la documentación, de los plazos discutibles y del coste-beneficio de la reclamación con apoyo de un abogado derecho inmobiliario.

Qué valorar antes de iniciar una reclamación judicial

Antes de iniciar una reclamación judicial, conviene revisar cuatro cuestiones: la condición de consumidor, la existencia y redacción de la cláusula de gastos, las facturas disponibles y el posible debate sobre la acción restitutoria. También habrá que analizar si la cuantía a reclamar compensa el tiempo y la complejidad del procedimiento.

En resumen, reclamar gastos de hipoteca puede ser viable cuando existe una cláusula predispuesta susceptible de nulidad por abusiva y hay pagos acreditados. Pero el alcance de la devolución no es idéntico en todos los supuestos, por lo que resulta aconsejable revisar la escritura y la documentación antes de dar pasos definitivos.

Como siguiente paso razonable, puede ser útil solicitar una revisión jurídica de la escritura de préstamo y de las facturas para comprobar qué conceptos podrían reclamarse, qué plazos habría que considerar y si compensa plantear una actuación extrajudicial o, en su caso, judicial.